More WordPress Products by Pulsar Media

Search News Posts

 
 

Μεθοδολογία Εκτιμήσεων για λογαριασμό Ανώνυμης Εταιρείας Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (Α.Ε.Ε.Α.Π.)

Η εκτίμηση του ακινήτου πραγματοποιείται από Πιστοποιημένο Εκτιμητή είτε υπό το σχήμα REV (Recognised European Valuer) είτε υπό το σχήμα RICS (Royal Institution Of Chartered Surveyors). Είναι καλής φήμης με πανεπιστημιακή κατάρτιση ή επαγγελματικό τίτλο, μακροχρόνια εμπειρία, γνώση της αγοράς και άδεια ασκήσεως επαγγέλματος. Συμμορφώνεται προς τις νομικές, κανονιστικές, δεοντολογικές και συμβατικές απαιτήσεις και χαρακτηρίζεται από τιμιότητα και ακεραιότητα. Ως εκ τούτου τηρεί απαρέγκλιτα τον Κώδικα Δεοντολογίας και Συμπεριφοράς της TEGoVA ή του RICS κατά περίπτωση.

Σκοπός της εκτίμησης ενός ακινήτου είναι η αποτίμησή του, σύμφωνα με τις συνθήκες της αγοράς κατά την ημερομηνία εκτίμησης, λαμβάνοντας υπ’ όψη τα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά του υπό εκτίμηση ακινήτου, τους τρέχοντες οικονομικούς δείκτες της αγοράς και τις εναλλακτικές μορφές επενδύσεων.

Οι αξίες που εκτιμώνται ισχύουν υπό τις προϋποθέσεις που ορίζουν τα Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα (ΕΕΕ), τα Διεθνή Εκτιμητικά Πρότυπα (IVS) και τα επαγγελματικά πρότυπα του RICS (RICS Red Book), εξαρτώνται, δε, από το σκοπό της εκτίμησης. Οι εκτιμήσεις που αφορούν Ανώνυμες Εταιρείες Επενδύσεως Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ) αναφέρουν ως εκτιμώμενη αξία την Εύλογη Αξία (ΕΕΕ1, Εκτίμηση για σκοπούς Χρηματοοικονομικής Αναφοράς).

Εύλογη Αξία
Η τιμή που λαμβάνεται από την πώληση ενός παγίου ή που καταβάλλεται για τη μεταβίβαση μιας υποχρέωσης σε μια κανονική συναλλαγή μεταξύ προθύμων συμμετεχόντων στην αγορά, οι οποίοι έχουν πλήρη γνώση όλων των σχετικών στοιχείων και λαμβάνουν την απόφασή τους σύμφωνα με τους αντίστοιχους στόχους τους.

(ΕΕΠ2 παρ.4 – Ευρωπαϊκά Εκτιμητικά Πρότυπα 2012)

Από τον παραπάνω ορισμό είναι προφανές ότι Εύλογη Αξία ενός ακινήτου δεν μπορεί να είναι π.χ. η τιμή που έγινε μία συναλλαγή υπό ειδικές συνθήκες ή συμφωνίες.

 

Οι Μέθοδοι Εκτίμησης που μπορεί να χρησιμοποιήσει ο εκτιμητής είναι:

Συγκριτική Μέθοδος

Η μέθοδος βασίζεται σε δεδομένα αγοραπωλησιών ακινήτων αντίστοιχων με το υπό εκτίμηση, στην ελεύθερη αγορά. Η τιμή πώλησης που προκύπτει από το δείγμα, ανάγεται κατάλληλα, λαμβάνοντας υπόψη τα χαρακτηριστικά του υπό εξέταση ακινήτου, δίδοντας ένα λογικό εύρος τιμών μέσα στο οποίο κινείται η τιμή του.

Μέθοδος Αποσβεσμένου Κόστους Αντικατάστασης

Η αξία του ακινήτου ισούται με το κόστος αντικατάστασης από ένα άλλο με ίδια χαρακτηριστικά, απομειωμένο λόγω φυσικής φθοράς και της τεχνικής, λειτουργικής και οικονομικής απαξίωσής του. Η λογική πίσω από την μέθοδο του αποσβεσμένου κόστους αντικατάστασης είναι ότι ο επενδυτής είναι διατεθειμένος να πληρώσει για ένα ακίνητο, το πολύ όσο θα του κόστιζε να κατασκευάσει μόνος του ένα άλλο με τα ίδια χαρακτηριστικά.

Εισοδηματική Μέθοδος

Η μέθοδος βασίζεται στην αρχή ότι η αξία του ακινήτου καθορίζεται από το καθαρό εισόδημα που παράγει ή δύναται να παράγει, το οποίο μπορεί να υπολογισθεί τόσο από τα οικονομικά στοιχεία του υπό εκτίμηση ακινήτου όσο και από λοιπά ανταγωνιστικά ακίνητα που λειτουργούν στην περιοχή. Το αναμενόμενο καθαρό εισόδημα που μπορεί να θεωρηθεί διατηρήσιμο κεφαλαιοποιείται οδηγώντας στην αξία του ακινήτου.